Enfocament de costos: l'essència i característiques principals

El principal mètode de determinar el valor de mercat de béns immobles, maquinària i equip és un enfocament de cost, que es basa en el principi de substitució. Segons ell, la persona que paga preus abusius per l'objecte, si és superior al que es pot pagar pel mateix la mateixa utilitat i qualitat.

Quan és l'avaluació de la propietat, tenir en compte els enfocaments que permeten reflecteixen amb més precisió el seu valor. És car és el principal. S'entén que el valor de l'objecte en aquest cas consisteix en el preu de mercat de la terra i els costos que són necessaris per a recrear, per exemple, l'estructura en la seva forma actual.

enfocament de cost per a l'avaluació dels béns immobles es realitza en diverses etapes:

1. Determinar el preu de la terra, el que representa la major part de la seva correcta utilització.

2. Calcular la quantitat que es gasta en la construcció d'una instal·lació similar.

3. Determinar la quantitat d'ingressos rebuts per un empresari.

4. deduir la depreciació física, funcional i extern.

5. Se celebra el càlcul final del valor dels terrenys i la construcció de l'edifici, que hauria de tenir en compte l'ajust per al desgast.

L'enfocament del cost, per la seva banda, té desavantatges en el seu ús. La principal és que ha de passar molt de temps per determinar el valor exacte de l'edifici. Per tant, quan la recuperació es porta a terme d'un edifici antic, per determinar amb precisió els costos de la seva restabliment i el presumpte deteriorament és gairebé impossible. Pel que fa als edificis convencionals, llavors aquest enfocament és la millor en la seva estimació, ja que és molt fàcil d'utilitzar. En algunes situacions, és l'única opció, per exemple, en l'avaluació dels edificis per a fins especials (escoles, estacions de ferrocarril, centrals elèctriques) o el valor de l'assegurança.

L'enfocament del cost s'utilitza sovint quan es realitza l'avaluació dels actius fixos, la construcció o l'anàlisi de la utilització més eficient de la terra.

Pel que fa al cost de cancel·lació de la construcció, que es duen a terme utilitzant quatre mètodes bàsics: l'índex, la unitat comparativa, que es divideixen en components i l'enquesta quantitativa.

Per tant, l'última enquesta és l'elaboració de les estimacions dels costos directes que s'apliquen a tots els tipus de treball, els materials, la mecanització, serveis públics i així successivament. Aquests costos també s'afegeixen als beneficis i dels inversors per sobre. Aquest mètode es considera el més precís, sinó també el que consumeix més temps d'usar, ja que requereix el coneixement de l'avaluador en el camp de la construcció i la preparació de les estimacions.

L'enfocament de cost també utilitza un mètode de descompondre en els seus components d'avaluació de béns arrels, que és una mica similar al que quantitatiu, però no és tan molt de temps. El fet que ell no utilitza els preus individuals i agregats de tots els elements de disseny.

Pel que fa a la forma de comparativa unitat, el seu ús es justifica per les comparacions de tipus. Per tant, per tal d'avaluar un objecte, seleccioneu amb una tecnologia i un rendiment similar. La selecció es porta a terme per directoris especialitzats. El mètode és el més fàcil, i per tant té una aplicació molt àmplia.

El mètode de l'índex és que el valor en llibres es multiplica pels índexs específics, que han estat aprovats per les normes estatals. Es creu que aquest mètode té el menor grau de precisió.

L'enfocament del cost es pot utilitzar en l'avaluació de qualsevol propietat immobiliària, però no necessàriament el seu ús està justificat. El fet que els objectes siguin retornats, s'utilitza molt rarament, però el seu ús en l'avaluació de l'espai construït és simplement incorrecta.