Venda d'un apartament de menys de 3 anys a la propietat. Compra i venda d'apartaments. Apartaments en venda

Com se sap, els ingressos per la venda de pisos per persones físiques subjectes a l'impost sobre la renda personal - un impost sobre la renda de les persones. Quan compra i venda en el territori de la Federació Russa, que és en tots els casos hauran de ser abonats al pressupost de Rússia, fins i tot si la transacció ciutadans d'altres països que hagin expressat.

Referit a l'abast de les transaccions legals és tan divers i saturat, que pot ser descrit només és impressionant multi-volum. Aquest mateix article persegueix un objectiu molt més estreta: per revelar algunes de les característiques dels ciutadans de la venda d'apartaments, si la propietat es manté en el seu poder menys de tres anys.

Des d'un punt de vista jurídic, el període de la casa pròpia antelació abans de la venda del principi a causa de la diferent valoració de la base tributària. tal precedent és peculiar a la legislació russa. Als EUA, per exemple, una transacció d'aquest tipus no està subjecte a cap impost (no aquesta una de les raons va entrar en erupció el 2007, la crisi immobiliària?), Europa Occidental, per contra, mostra un enfocament més dur. El Codi Tributari és la seva pretensió. 17.1 Art. 217 potencialment exempts d'impost sobre la renda de la gran majoria dels russos - Els amos de propietats que són tan durant tres anys o més.

No obstant això, almenys la mateixa longitud de codi d'impostos de propietat (Art. 208 pàg. 1, pp. 5) assegurat situació legal quan una venda apartament està subjecte a impostos. Menys de 3 anys de propietat implica dues alternatives per determinar la quantitat d'impost sobre la renda (IRPF), tant - a raó de 13% en la venda d'apartaments, que serà examinat més endavant. Per cert, a França l'impost rebut molt més dura. Allà, a la venda d'apartaments al any després de la seva compra d'aquests ingressos en el pressupost ascendirà a un terç del seu valor.

La raó econòmica per a la diferenciació

Per què l'estat demostra un enfocament molt diferent en la determinació de la base tributària, prenent el lloc d'interès tals indicador aparentment no econòmics com ara la tinença? Per què les autoritats fiscals prenen com a referència un període de tres anys?

És molt més rendible per al propietari de l'habitatge, si això no fos suficient, esperar més de tres anys, i després es va a vendre per comprar una nova, deixant tots els diners per a si mateix. De fet, el "clàssic" perquè l'amo ho fa. Però en un altre pensa especulador immobiliari. Per a ell, la compra i venda d'apartaments - negoci. Mitjançant el codi d'impostos de l'Estat rus no només restringeix la rendibilitat de tal especulació, sinó també mantenir un registre, al mateix temps, l'atracció de fons del pressupost.

opcions d'impostos

"A curt termini" propietari té el dret a triar, el més avantatjós per a ell per ser gravats en l'impost sobre la renda (PIT) la venda de l'habitatge. Menys de 3 anys de propietat - el terme legal defineix dues formes de definir la base de l'impost en aquesta situació. Com ja es va esmentar, la taxa d'impost en tots dos casos és 13%.

La primera opció seria objecte de gravar els ingressos nets del titular com la diferència entre el preu de compra i el preu de venda. Per exemple, el propietari va comprar l'apartament per $ 1.4 milions. Fregui., I es ven per $ 1,9 milions. Rub. El benefici net de l'amo de 0,5 milions. RUB sempre que la venda de l'habitatge. Menys de 3 anys de propietat - una circumstància que redueix el benefici en l'import de l'impost (1900 - 1400) * 13% = 65 mil rubles ..

A la segona realització, si l'apartament està en la propietat de forma gratuïta, la base tributària és el seu preu de venda va disminuir en 1 milió. Rubles (Art. 220 paràgraf. 1, pp. 1 del Codi Tributari). Carta de Servei Fiscal de la Federació Russa № ED-4-3 / 13578 del 07/25/2013, els codifica el procediment per determinar la quantitat de la deducció de la base imposable dels ingressos nets.

Suposem que el producte de la venda d'apartaments van ascendir a 1,7 milions. Rubles. El propietari, que el va vendre, ha de pagar a la quantitat del pressupost (1700-1000) * 13% = 91 mil rubles ..

Una altra opció deducció de la base imposable

En situacions en què el propietari ha invertit a les seves instal·lacions de reparació de més d'1 milió. Fregui., La compra i venda de l'habitatge per a ell poden anar acompanyats d'altres mitjans de reduir la base imposable. D'acord amb l'art. 220 del Codi Tributari, que té dret a reduir la quantitat d'ingressos rebuts en les despeses efectivament realitzades i documentats.

Què causa una "optimització fiscal" il·legal

Per desgràcia, succeeix que els propietaris d'apartaments en connivència amb els agents immobiliaris i compradors deliberadament subestimen el seu preu de mercat, sovint de manera il·legal "optimitzar" les deduccions fiscals. El que això significa per als Dodgers? Les autoritats fiscals, determinar si infravaloració té dret a un tribunal per trencar el tracte - per tornar al propietari de l'apartament. A més, notari adequada té el dret de negar-se a registrar un contracte de venda.

Residents - no residents

Les taxes d'impostos anteriors són vàlides per als residents, és a dir, per a les persones que viuen en el territori de Rússia durant 183 dies a l'any. La majoria absoluta entre ells constitueixen els ciutadans de Rússia.

D'altra banda, posseir i disposar dels béns com apartaments i són no residents - estrangers i ciutadans russos que viuen principalment a l'estranger. Per a ells, la venda d'apartaments es grava a una taxa més alta, més de dues vegades més gran: 30%. I per als no residents en el període de tres anys ni tan sols s'esmenta el codi d'impostos. Dir més, no importa quantes vegades no pertanyien a una casa: tres anys o quinze o vint anys, la taxa d'impostos es manté sense canvis. Diguem, l'apartament va ser comprat per 5,0 milions. Rub., Després el va vendre a un no resident a 6,5 milions. Rub. En aquest cas, la quantitat d'impost sobre la renda (PIT), que ha de ser pagat al pressupost d'un no resident, serà (6500 - 5000) * 30% = 450 mil rubles ..

El moment de l'adquisició de la propietat

Com podem veure, per un període de possessió es determina per la magnitud de la quota a pagar quan hi ha un apartament en venda. Menys de 3 anys de la propietat no es defineixen com tres anys naturals, així com els 36 mesos començant amb una data definitiva. Quines circumstàncies determinades pel moment de l'adquisició dels drets de propietat? En el cas en què s'adquireix per mitjà de la privatització, la signatura d'una acta de donació, venda, permuta, lloguer com a compensació per la casa demolida, el moment d'aparició de referència d'aquest dret és la data del certificat de registre de la propietat.

El punt de partida per a l'adquisició dels drets del beneficiari de l'herència és la mort del testador. Propietari d'habitatge cooperativa pot cridar-se a si mateix un mestre d'ells només en el dia del pagament final de la unitat.

Per tant, la venda de l'habitatge com una transacció és sempre proporcional al temps d'ocurrència de la propietat.

Aclariment: no es tracta només de l'habitatge

Pels apartaments, en l'aplicació de l'impost sobre la renda de les persones, quan es venen equiparats com cases de camp, cases de jardí, viles, parcel·les de terreny per a la construcció, habitacions dels apartaments, aquest últim - només el seu conjunt (terme legal), és a dir, amb un nombre, per exemple: №1 habitació apartament №7. S'entén que la compra i venda d'apartaments - norma legal. Tota la taxa d'impost sobre béns immobles per sobre del seu cas, ja s'ha esmentat per nosaltres.

Però si l'habitació no s'ha registrat, cadascun amb el seu propi número, és molt possible que, tal com es descriu a continuació. Per exemple, a l'apartament 4 habitacions, cadascuna d'elles té un individu. Després es venen totes les seves habitacions, cadascuna d'aproximadament 1,0 milions. Rubles. L'autoritat fiscal indica que en una situació així, el valor de tots els apartaments es sumen per determinar el preu de venda total. En aquest cas, la venda d'apartaments estarà subjecte a impost sobre la renda de la següent manera: (4) * 1000-1000 * 13% = 390 mil rubles .. Cada venedor pagarà impostos sobre la renda com una quarta part de la quantitat total d'acumulats 390: 4 = 97.500 rubles ..

Trobar un apartament per comprar - un problema?

Cerca 'dret' a comprar un apartament - problemàtic. A primera vista, el mercat immobiliari està ple de propostes ofereixen varietat. No obstant això, si vostè realment comença a cridar a les persones, que va donar classifiquen, a continuació, molt aviat es trobarà: que no tenen pressa per trucar al número de la casa, on es troba l'apartament. Això vol dir que vostè té una conversa en curs amb els intermediaris del mercat de l'habitatge, és a dir, amb agents immobiliaris. Els compradors s'han interessat és la venda d'apartaments dels propietaris. Però es justifica?

D'una banda, és clar, també, que el mercat de l'habitatge està estructurat, i hi ha professionals. Això pot protegir a les persones que cometin la transacció, a partir d'esquemes il·legals que podrien conduir a la seva posterior retirada. Per descomptat, per aquesta seguretat haurà de pagar el mediador - l'agència immobiliària. Aquí hi ha alguns exemples de preus per a la "tranquil·litat": control de la legalitat de la transacció - a partir de 10 mil Fregui; .. registre de drets de propietat a l'habitatge - .. 15 mil rubles, "clau en mà el tracte" - de 20 mil rubles .. De fet, hi ha una certa sensació que la gent diària no està associat amb la part legal de la transacció es refereix als corredors de béns arrels.

recerca d'apartaments independents

No obstant això, una categoria específica de coneixements jurídics dels ciutadans segueix sent atret per l'oportunitat d'estalviar diners, fer el tracte sense els serveis d'agents immobiliaris. Apartaments per a la venda pels propietaris de més rara en el mercat, que han de buscar-se. La forma més fàcil de cridar l'atenció sobre la compra d'apartaments al mercat primari, és a dir, des del constructor. Alhora, per tal d'evitar malentesos, hem de trobar primer a la propietat el propietat de classe en construcció o casa construïda: VIP, klassik- o classe econòmica. Això pot ser determinat pel mètode de lliurament (clau en mà o sota samootdelku), l'àrea d'apartaments estoc d'habitatges, d'acord amb el predomini d'apartaments multi-espai en ell. Sapigueu el que els desenvolupadors estan construint l'habitatge a la seva ciutat. Preguntar sobre la seva reputació i la "trajectòria".

Apartaments per a la venda pels propietaris del mercat secundari d'habitatge, com ja hem esmentat, és més rar. Però els entusiastes troben no es desanima: abans de trobar centenars de vegades introduir i actualitzar lloc d'informació Avito, més sovint en una recerca triga uns pocs dies, comprar els diaris amb anuncis, "sota la línia" invocar el nombre d'anuncis i els propietaris són ...

No obstant això, no és el fet que "el descobridor dels reeixits" els compradors d'habitatge amb interès no pagar del seu propietari sobre el preu de mercat de la quantitat que li hauria portat a la immobiliària. No és cap secret que els propietaris d'apartaments sovint sobreestimen el seu preu. No obstant això, per als "clients reals" venda secundària de apartaments - també títol turc.

Si decidim comprar un apartament a la ciutat "estrangera", les persones prudents en aquestes circumstàncies prefereixen actuar només a través d'un intermediari, però no està sol. I reduir al mínim la probabilitat de possibles "sorpreses".

L'acció legal en comprar un apartament

Va canviar l'èmfasi per revisar els detalls del Codi Tributari, tenint en compte la residència, taxa d'impost en condicions favorables, net d'impostos sobre la venda de l'habitatge, en un tràmits purament legals de l'operació.

Anem a començar amb la compra d'un apartament, ja que és el primer beneficiari pas. Per la seva part inclou tres blocs d'acció.

Inicialment, el comprador verifica els documents i el Venedor haurà de signar el contracte preliminar.

Llavors (si la transacció es porta a terme en el mercat secundari) va signar un contracte d'alienació. En el cas en què el procés de compra d'un apartament en un edifici nou (el mercat primari) la signatura subjecta a informe d'acceptació (potser - a un acord preliminar, que regula el dipòsit de la inversió, la construcció compartida, la construcció de la base de compartir).

L'última etapa - el registre estatal de la transacció. és essencial per al comprador dugui a terme acuradament tots aquests passos. Amb especial atenció mereixen els casos quan es fa urgent venda d'apartaments.

indicis de frau

Els estafadors en general tracten de fer que el procés de venda de les obertures, tractant d'ocultar detalls importants. Si aquests esdeveniments comencin a succeir, i el venedor està tractant de pressa perquè, no dubti interrompre bruscament la cooperació i dir-li: "Adéu" - que el protegirà dels costos.

Com vostè sap, els diners li agrada el silenci. Llegiu amb atenció el contracte de venda original, un notari registrat. Fins i tot si vostè ha deduït anteriorment la seva compra de la mostra projecte de tractat i la venda de l'habitatge. Sigui vigilant - particularment en relació amb el text final imprès pel notari.

acord preliminar

A la primera etapa, el comprador especifica el preu al principi, i després examina la integritat de paquet de venda de documents. El comprador ha comentari enviat tehharakteristiku (forma №7), el registre de llogaters a l'apartament, un document de la concessió del dret de propietat a ell (el contracte de venda, privatització, donacions).

En detall, el paquet de documents per a l'adquisició s'ha de completar pels següents documents:

- declaració sobre el registre estatal d'apartaments;

- el contracte de venda (per al mateix es determina mesurant el temps de la venda d'un apartament);

- Documents BTI - explicació i un pla escalonat de l'habitatge;

- còpia del document de passaport del sol·licitant;

- Rebut de pagament.

Anem a començar des del mercat secundari. Hem de prestar especial atenció a la possibilitat en el futur de diverses situacions problemàtiques. Això es refereix a la següent aclariment de les circumstàncies:

- la possibilitat de vendre la propietat sota arrest;

- Són tots els hereus de la pre-presa serà - en venda consentiment;

- No violat els drets de les persones que viuen a l'apartament.

Al mercat primari de promotor immobiliari realitzat la venda de l'habitatge. Quins documents són necessaris en aquest cas? Fer atenció a la programació de la construcció, quan l'apartament data límit prevista en funcionament. Al mateix temps no hi ha d'haver cap diferència significativa amb el grau de preparació de l'objecte per al lliurament. Informar-se sobre la reputació de l'empresa de l'organització-constructor, està allà "en la seva consciència" perllongada. Altres documents controlats que mostren:

- registre de l'estat del contracte d'arrendament d'un terreny edificable (possiblement propietat de la mateixa);

- el promotor el dret a construir;

- un acord sobre la recaptació de fons, el contracte d'inversió;

- el pla dels apartaments.

Per a un millor enteniment amb el venedor, és desitjable obtenir d'ell un dades de contacte fiables (és a dir en línia), així com per via oral negociar amb ell les possibles dates de venda apartaments, donada la pausat, un rendiment de qualitat de totes les seves etapes.

contracte d'alienació o un acte de recepció i transmissió que la segona etapa de la compra d'un pis

Només després d'una prova qualitativa preliminar es pot prendre en la segona etapa de la compra: la signatura del contracte de compra. Tant se val si el notari present en la signatura del tractat, però, requereix necessàriament un acte d'acceptació i la transferència o l'alienació del contracte, signat en la primera etapa.

Volem cridar la seva atenció als detalls tècnics: el contracte d'alienació especifica el preu de venda d'un apartament, que és - un component per al càlcul de la base imposable - l'impost sobre la renda sobre la venda de l'habitatge.

La data de la transferència real de l'habitatge - de naturalesa contractual, que pot (per acord del venedor i el comprador) per seleccionar alternativament:

- com el moment de la signatura del contracte de venda;

- correlacionat amb el registre estatal;

- l'adquisició de certificat de títol a l'habitatge.

conclusió

L'anàlisi del mercat immobiliari rus revela algunes tendències positives. Això es nota i es reconeix la seva intel·ligència, en particular, professor de la Universitat. Plekhanov Gennady Moiseevich Sternik. En primer lloc, els resultats tangibles de la política estatal de control de preus.

A llarg termini, hi ha una gradual estabilització de preus amb orientació al seu nivell anterior a la crisi, en realitat costaria-justificat. En resum, hi ha una tendència a l'estancament (és a dir, la fluctuació de preus entorn de la mitjana de +/- 2,5%). En l'avaluació dels apartaments afecta un tipus de canvi estable: ja familiar, que els seus preus eren "ruble". En gran mesura s'activa la hipoteca mercat de l'habitatge. Per exemple, el 2012 la població de préstecs hipotecaris per valor de més de 1,0 bilions de dòlars. fregament.

Però, a banda d'això és sens dubte un impuls positiu cap a la seguretat del mercat de béns arrels, cal tenir en compte els riscos associats amb la compra d'un apartament sense intermediaris. Sovint, els no professionals no coneixen els matisos de certa compra i venda de l'habitatge. En el vocabulari dels especialistes en aquest tipus de transaccions es coneixen com a "vulnerables". En vista de la importància fonamental del compliment dels aspectes legals de la compra i venda és molt recomanable posar-se en contacte amb un especialista en béns arrels. Ja es tracti de la venda d'un apartament, de menys de 3 anys de romandre en la propietat, qualsevol altra compra i venda de l'habitatge, la cura de pagament especialistes estaran treballant en diversos ordres de magnitud menor que el risc de pèrdua directa.