Millores en propietats arrendades - És ... Lloguer i conservació de locals

Codi Civil com a part del treball de relacions d'arrendament permet a l'arrendatari de qualsevol propietat en relació amb les millores permanents de l'objecte arrendat. L'exercici de tal acció implica la formació de les diferents conseqüències legals. A causa de les millores permanents de l'objecte arrendat drets i obligacions individuals poden sorgir tant des del propietari i l'arrendatari de la propietat respectiva. La seva especificitat pot ser determinada pel tipus de propietat, així com els termes del contracte entre el propietari i el llogater. Quines són les principals disposicions de la llei que regeix la relació jurídica, el subjecte dels quals - el producte de millores permanents a la propietat que es lloga? Quins són els matisos dels resultats fiscals d'una modernització similar dels objectes?

L'essència de millores inseparables de l'objecte arrendat

Una persona o organització que ha llogat una propietat - amb més freqüència en aquest context estem parlant de béns arrels - poden d'alguna manera de modernitzar, reconstruir, millorar la seva funcionalitat.

La realització d'aquests treballs pot implicar la formació de l'objecte corresponent fonamentalment noves propietats. acció inversa contra ell és difícil i pot conduir a la incapacitat per utilitzar les instal·lacions. Per tant, una millora corresponent de la propietat és reconegut com inseparables. criteris pertinents de propietat inseparabilitat - per canviar les característiques qualitatives de l'objecte original, de manera que pot augmentar el cost, a causa d'un possible augment de la seva vida útil o de consum propietats del servei.

Com es pot buscar millores d'arrendament? tal mostra de modernització pot ser representat en diverses realitzacions. Per tant, pot reflectir el fet que l'edifici ha adquirit característiques substancialment diferents en comparació amb l'estat inicial.

millores permanents en el contracte

Cal tenir en compte que l'ordre de les relacions de lloguer permet al subjecte, protagonitzada per béns arrels, el converteixen en les actualitzacions apropiades només en acord amb el propietari. És recomanable escriure, fixat en el contracte. Millores en propietats arrendades - és legalment accions significatives i la seva execució es prenguin oficialment.

El contracte entre l'amo de la propietat i el propietari pot ser prescrit punt d'una possible compensació pel propietari de l'objecte corresponent de la modernització. Això pot fixar-se paràmetres bàsics de les millores i el cost preliminar. Si l'arrendatari ha fet a l'estructura de les millores d'arrendament propietat sense el consentiment del propietari, cap dret sobre el resultat corresponent de la modernització, no tindrà. Tots els possibles beneficis de l'optimització de l'objecte podran fer servir només el seu propietari.

Les millores separables essència

Els fonamentalment diferents millores separables i inseparables? tot aquí és molt simple. Per sobre hem observat que el principal criteri d'inseparabilitat - la pèrdua de funcionalitat de l'objecte en el cas dels intents de tornar al seu estat original. Despeses d'instal·lació - es pot dir, és un procés irreversible.

Al seu torn, una modernització objecte separat pot implicar relativament assequible el seu retorn al seu estat original. Un altre matís millores adequades - que poden ser provocats pel contracte sense el consentiment del propietari. En general, tots els drets d'ús dels recursos segueixen sent separables amb l'inquilí - excepte disposició contractual en contra. Si l'arrendatari ha fet millores permanents de l'objecte, cal analitzar-les en la recerca de similituds amb els resultats de les accions encaminades a mantenir la propietat en un estat funcional per mitjà de reparació i manteniment.

Per descomptat, en la majoria de realitzacions, la diferència en aquest cas pot ser obvi. Però si l'inquilí ha dut a terme la reparació general de l'objecte, de manera que els béns arrels ha canviat significativament la seva aparença, és no obstant això el resultat del seu treball, el més probable, no serà reconegut com un objecte de millora. En teoria, els costos de reparació poden ser més alts que els corresponents modernització de la propietat. Però això no importa.

Per tant, les millores inseparables de la propietat arrendada es caracteritzen pel fet que:

- que necessiten per negociar amb l'amo de la propietat;

- en general, es converteixen en propietat del propietari de l'objecte i no és compensable.

Al seu torn, les modificacions separables es poden fer sense el consentiment de l'inquilí al propietari de l'immoble. Es forma els recursos de propietat de l'inquilí. No obstant això, la persona o organització que són un llogater, poden sota la seva pròpia responsabilitat encara per implementar millores permanents de la propietat arrendada. Aprendre el que les conseqüències legals que pot conduir.

millores d'arrendament incompatibles: les conseqüències legals

Si l'arrendatari ha fet millores permanents d'habitatges llogats, sense coordinar l'acció amb el propietari, llavors, com hem assenyalat anteriorment, que no té dret a reclamar una indemnització al propietari. D'altra banda, si la modernització corresponent ha portat a un deteriorament en l'estat dels béns arrels, fins i tot en l'opinió subjectiva del propietari, l'inquilí està obligat a portar l'objecte al seu estat original.

millores permanents convingudes

El segon escenari - quan l'acord de modernització de béns arrels entre el llogater i el propietari de la mateixa. En aquest cas, les condicions de millores apropiades, com hem indicat més amunt, han de ser prescrits en el contracte. Una de les condicions del contracte pot haver una compensació pel cost de l'actualització de l'arrendador. Depenent del moment de les millores, el propietari pot pagar l'arrendatari els costos al final del contracte o el període de la seva validesa. El contracte també pot ser determinat per la reducció del lloguer - en compensació modernització integral.

Millores en propietats arrendades: els impostos

Considerar l'aspecte de la comptabilitat fiscal de millores permanents. Estem d'acord en que l'inquilí i el propietari de la propietat van estar d'acord amb aquest procediment. Primer de tot val la pena parar atenció al fet que les millores que s'han acordat entre el llogater i el propietari de l'objecte no sempre s'aplica a béns subjectes a depreciació, però només si se'ls paga pel propietari de l'objecte.

Al seu torn, la compensació arrendatari pels costos de les millores apropiades pot ser considerat com el propietari de l'objecte amb el propòsit de tributació dels rendiments. Sent ell mateix un llogater també pot utilitzar les despeses incorregudes per tal d'optimitzar el valor d'impostos - en un determinat període.

La variant en la qual les millores permanents de compensació a amo de la propietat no està prescrit en el contracte, malgrat el fet que el propietari ha donat el seu consentiment per a l'actualització corresponent. En aquest cas, la depreciació tampoc està carregada, i el valor inicial de la propietat no augmenta. Raó per optimitzar la base tributària i no es planteja.

Cal assenyalar que, en els casos en què la modernització inseparables no van ser compensats per l'arrendador, l'arrendatari té dret a cobrar la depreciació de la propietat. Els detalls dels objectes de la modernització tributació dels resultats, es pot considerar l'exemple d'execució de les parts l'obligació legal de pagar impostos a la propietat.

Si el contracte se celebra a la persona jurídica, és a dir, d'arrendament celebrat de locals no residencials, que ha d'abonar l'import corresponent al pressupost. impost a la propietat en aquest cas ha de pagar a la part que captura els costos per millorar les instal·lacions dels comptes comptables. Com a regla general, això es relaciona amb la propietat de les millores. Si el llogater és el seu propietari, llavors ell està obligat a pagar impostos.

Si el propietari de les millores - el propietari, l'obligació corresponent es realitza després de l'acabament del contracte d'arrendament. Però sempre que el contracte és vàlid, els pagaments al pressupost porta el llogater. Un altre criteri que determina el tema del pagament d'impostos a la propietat - el saldo del compte als recursos apropiats. Què vol dir? Si les millores són per al balanç de l'arrendatari, que paga l'impost corresponent. Si el seu compte és l'arrendador - pagaments al pressupost han de fer-ho.

propietat i millorar l'IVA

Hi ha una sèrie de matisos que caracteritzen l'IVA aplicat en el marc de les relacions jurídiques, el tema de les quals - la propietat de lloguer, acompanyat pel treball de les millores permanents en ell. Anem a estudiar-los. Si les millores permanents s'han transferit a l'arrendador, mentre que han estat portades a terme per l'organització contractant - aquesta transferència ha de ser reconegut com a vendes. Per a això han de pagar l'IVA. La seva empresa contractista fa que l'arrendatari i la deducció es pot aplicar en la seva contra. Cal assenyalar que quan el càlcul de l'impost sobre els beneficis donats per millorar el propietari de l'objecte no es té en compte.

Atracció per a la modernització de les instal·lacions d'organitzacions externes - el criteri clau de les responsabilitats fermes calcular l'IVA en les millores permanents. El fet és que si l'arrendatari ha fet que la reconstrucció de l'objecte en la seva pròpia - en aquest cas, altres normes de dret en vigor. D'acord amb l'IVA en la seva millora no es pot carregar.

Això es deu al fet que per a la millora de la qualificació com a part de la propietat extraïble amb el propòsit d'IVA requereix la transferència de la propietat. D'acord amb les disposicions del Codi Civil, que regula les relacions jurídiques en el marc dels quals es va dur a terme millores permanents, els mecanismes legals corresponents no s'apliquen per defecte. Del Codi Civil en realitat no incloure disposicions que s'espera que es produeixi en la titularitat arrendatari dels resultats dels projectes de modernització. Ells no poden ser tractats com un actiu independent separada de la propietat principal. Per tant, quan els locals arrendats retornats al seu amo, la transferència de la propietat no es porta a terme. Resulta que les millores permanents realitzades per l'arrendatari, que no estan subjectes a l'IVA.

Comptabilitat millores separables

Serà útil considerar els matisos bàsics de la comptabilitat d'impostos, al seu torn millores en les propietats separables. Per tal de calcular correctament l'impost sobre ells, cal primer determinar el cost i la durada de les millores relacionades. Si, en la modernització dels costos de béns arrels no excedeixin el valor del Codi Tributari, i el seu ús del terme és menys de 12 mesos, la millora classificat fora dels inventaris. Si les despeses corresponents és més gran que el criteri del Codi Tributari i l'ús del temps - més de 12 mesos, el valor de la propietat s'ha de deduir per la depreciació.

Si el tema de la renda legal - una persona jurídica, és probable que sigui a nivell dels seus actes locals de la política de comptabilitat per a ser aprovat. I si té un límit per a l'assignació de propietat depreciable es fixa més baixa que en el Codi Tributari - per tal de tenir en compte les millores separables ha de ser utilitzat és el que es va aprovar en un acte local. Cal assenyalar que l'impost a la propietat si la modernització que s'hagin posat, l'inquilí no es paga. Això es deu al fet que les millores separables en general es classifiquen com propietat personal.

Com fer el consentiment del propietari per a millores permanents en el contracte?

Després d'examinar la forma en què la comptabilitat es porta a terme millores inseparables i separables, tingui en compte aquest aspecte, com la formulació correcta del consentiment de l'amo de la propietat a la modernització apropiada de l'objecte. un contracte separat ha de ser signat per aquesta entre el llogater i el propietari de la propietat. Es pot complementar l'un sota el qual la renda es porta a terme locals no residencials o, per contra, els que pertanyen als habitatges. Aquest contracte ha de ser prescrit per les condicions: de quin tipus de treball s'espera que produeixi la finalitat de millorar les instal·lacions, que pagarà per la modernització - en la seva totalitat o en part, la forma en la valorització prevista en els costos de millora de la propietat.

Els costos de compensació per a la modernització de l'inquilí es pot dur a terme, com ja hem assenyalat anteriorment en aquest article, mitjançant la reducció de els lloguers. O la possible contracte de venda de millores permanents. Tot està determinat per les parts del contracte. Corregir el seu dibuix - un aspecte important de les relacions. Si alguna de les parts no compleix amb la seva - el segon tindrà el dret d'obtenir la seva preferència en els tribunals. Per exemple, el llogater pot dur a terme la recuperació de les millores permanents en la quantitat equivalent, si el propietari no paga els costos de modernització adequada, tot i que es compromet a fer-ho en virtut del contracte.

L'absència d'un acord escrit entre el llogater i el propietari vol dir que les despeses per a fins fiscals, cap de les parts no podran utilitzar. A més, com hem assenyalat anteriorment en aquest article, les millores d'arrendament, l'arrendador podrà eliminar de la web - però de manera que el seu estat funcional no es veu afectada. Els litigis entre el propietari i el llogater poden resoldre als tribunals.

empreses de lloguer i millores d'arrendament: els matisos

A l'inici d'aquest treball, es va determinar que, en millores permanents, generals - una propietat característica. Però això no sempre és el cas. Passa que les millores permanents - aquesta propietat dels objectes no és necessàriament el sector immobiliari. Per exemple, pot ser una empresa. En aquest cas, la relació jurídica relacionada amb els seus contractes es regeixen per altres normes de dret que en el cas de béns immobles.

Per exemple, si l'inquilí ha fet per millorar l'estructura de l'empresa, que està d'acord amb la legislació russa, té dret al reemborsament de les seves despeses a les millores apropiades, fins i tot si no estan d'acord amb l'arrendador sobre l'aplicació d'aquestes accions. Excepte disposició en contra en el contracte entre el propietari de l'empresa i els seus socis.

No obstant això, el propietari pot evitar l'obligació de compensar els costos de millores d'inquilí a la cort. Per a això s'haurà de demostrar que les millores inseparables de la propietat arrendada modernitzats que no és tan obvi que la capacitat operativa dels béns de producció, la companyia van créixer prou pel que fa a la necessitat de compensar els costos dels inquilins. A més, si el propietari de l'empresa pot tractar de provar en la cort que l'inquilí no era les necessitats objectives de la modernització.

Les millores en la venda de béns arrels residencials

Quines són les conseqüències legals poden caracteritzar millores permanents en la venda de l'habitatge d'una persones físiques diferents?

En aquest cas, és útil fer referència a l'anàlisi de les mateixes disposicions legals que regulen les relacions jurídiques, que són l'objecte de la transacció amb qualsevol propietat immobiliària. Això és, en principi, els que són considerats per nosaltres en el context de la interacció entre les diferents empreses corporativa sota un transaccions de béns arrels no residencials. En aquest cas, la naturalesa legal de relacions idèntiques i els corresponents regeixen per les mateixes normes de dret.

millores separables estan en un apartament llogat en general, la propietat de l'inquilí, si altres condicions no es detallen en l'acord entre ell i l'amo de la propietat. Si les millores de l'inquilí d'arrendament duen a terme en l'objecte arrendat al consentiment del propietari, a l'acabament del contracte de lloguer, té dret a una indemnització corresponent als costos de modernització. Un cop més - si la transferència de les millores permanents no estan fetes d'una altra manera per les diferents disposicions del contracte entre el llogater i el propietari.

Si l'actualització no és un objecte ha estat acordat entre el propietari i el llogater, a continuació, en general, les despeses incorregudes pel segon, no és compensable. Però la venda del propietari de l'habitació pot canviar com vulgui en el valor de l'objecte.

Si millores a la propietat van dur a terme a costa dels càrrecs per depreciació causa de que, la titularitat dels quals s'assigna a l'arrendador. Aquesta disposició és rellevant per a les relacions amb la participació de les persones jurídiques, que són el tema - lloguer de l'habitatge.

Per tant, pel que fa a les millores permanents poden estar subjectes a diferents normes de dret - per exemple, si comparem el lloguer i les empreses. A més, poden tenir matisos en la seva interpretació. Els participants de les relacions d'arrendament ha de ser la pista oportú l'aparició de noves regles en el Codi Civil de la Federació de Rússia, així com les seves interpretacions en diferents actes jurídics i els documents departamentals.